Koop en verkoop van onroerende zaken (bedrijfspanden en woningen)

Algemene informatie

Tijdens deze cursus worden de volgende onderwerpen behandeld:

Non-conformiteit (schadevergoeding)

Allereerst wordt het onderwerp non-conformiteit behandeld. Het komt geregeld voor dat de koper van een woning of bedrijfspand na de levering ontdekt dat er een ‘gebrek’ is dat het gebruik van de gekochte onroerende zaak belemmert. Denk aan een verrot dak (waardoor lekkage optreedt), verontreiniging van de bodem of een gebrekkige fundering. Komt dat ‘gebrek’ voor risico van de verkoper?

Besproken wordt wanneer sprake is van ‘non-conformiteit’ (en daarmee van een tekortkoming van de verkoper). In dit verband speelt art. 7:17 BW een rol.

In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Deze akte kent een aparte risicoregeling. De diverse bepalingen van deze model-koopakte worden besproken.

Ook wordt ingegaan op de diverse (rechts)vorderingen die de koper in geval van non-conformiteit kan instellen. Denk daarbij aan het vorderen van schadevergoeding of (gedeeltelijke) ontbinding van het koopcontract, herstel (nakoming), vernietiging op grond van dwaling en/of opheffing van het aan de dwaling verbonden nadeel.

Welke verweren kunnen eventueel door de verkoper worden aangevoerd? Ook dat komt aan de orde. Denk hierbij aan een beroep op een clausule in het koopcontract, een beroep op de klachtplicht of een beroep op het ontbreken van toerekenbaarheid en/of verzuim.

In dit verband zullen (ook) de volgende aspecten de revue passeren:

* mededelingsplicht verkoper – onderzoeksplicht koper;

* de ‘onbekendheidsclausule’;

* de ‘ouderdomsclausule’;

* een exoneratieclausule in de koop- en/of de leveringsakte;

* het onderscheid tussen feitelijke en juridische gebreken;

* verzuim en ingebrekestelling;

* de klachtplicht van art. 7:23 BW.

Boetebeding

De NVM-koopakte bevat diverse boetebedingen. De inhoud, de betekenis en de rechtsgevolgen van deze boetebedingen worden besproken (tegen de achtergrond van de regeling van het boetebeding in Boek 6 BW).

Financieringsvoorbehoud

Bij de koop van een woning wordt door de koper vaak een financieringsvoorbehoud bedongen. De inhoud, de betekenis en de rechtsgevolgen van een financieringsvoorbehoud worden besproken.

Desgewenst kan tijdens de cursus ook aandacht worden besteed aan (één of enkele van) de volgende onderwerpen:

• Aansprakelijkheid makelaar
• Bedenktijd bij de koop van een woning (art. 7:2 BW)
• Vormerkung en beslag (art. 7:3 BW)
• De positie van de notaris
• De ‘Didam-problematiek’

Voor alle genoemde onderwerpen geldt dat de meest recente ontwikkelingen in rechtspraak, literatuur en wetgeving aan de orde komen.

Leerdoelen:

Na het volgen van deze cursus is de deelnemer in staat een juridische analyse te maken van een situatie waarin de koper van een woning of bedrijfspand onaangenaam is verrast door een ‘gebrek’ aan de door hem gekochte onroerende zaak. Adviseert de deelnemer de koper, dan is hij/zij in staat om – op basis van deze analyse – de juiste juridische stappen jegens de verkoper te nemen. Staat hij/zij de verkoper bij, dan is hij/zij in staat om de juiste verweren naar voren te brengen.

Tevens is de deelnemer na het volgen van deze cursus in staat om een cliënt adequaat te adviseren voor zover het perikelen aangaande het financieringsvoorbehoud en/of het boetebeding betreft.